おススメの個別リートは? リート(REIT)ではじめる投資信託・高配当・不動産投資術

Jリート市場は宝の山を読みました!

気になる本がありましたので読んでみました。
その名も・・・

Jリート市場は宝の山



リート投資家と名乗っている以上は読まずには居られない!
ってことで読んでみました。

いやいや・・・
実に読みにくいというか癖のある文章です。

投資はというものは絶対自信のあるものに一点集中型しかありえない。
それが出来ない人は投資をしてはいけない。

とまで言い切っている。
また投資信託というものは極めて非効率で儲からないように出来ている。

とまで言っていますが・・・

この著者はいまの投資信託やファンドが昔と
ずいぶん変わっているのがどうも知らない様子な感じですね。

いわゆるその昔良くあった販売手数料3%で
信託報酬2%くらいあるような

そして日本株のアクティブファンドをみたいな、そんなゴミファンドの事を言っているようですがそれにしても随分と偏っています(汗)

かなり極端な考え方で最初の前半部分は
読みながらだいぶ嫌気が差してきました(笑)

そんな話はいいからリートについての説明を!
と何度思ったことか!?

結局、全体的に偏りがちな論調が多いので必要な部分を
飛ばし読みする形になりました。

と言うわけで読んだ内容を大まかにまとめると。

個別リートの中には、優良物件を多く保有したファンドが
あるから今後も上昇が期待できる!というものでした。

具体的には・・・

■ 優良リート

・フロンティア不動産
・ユナイテッド アーバン
・ジャパンエクセレント
・日本ロジスティックス
・産業ファンド


■ 準優良リート

・トップリート
・阪急リート
・福岡リート
・アドバンスレジデンス
・MIDリート
・日本リーテルファンド


各個別リートがなぜ優良なのか?
その理由をこと細かく説明しています。

ちなみにこの中でも私自身が有望だと思うものですが・・・

産業ファンド、MIDリートあたりです。

その理由については本を買ってじっくり読んで
頂きたいのですが有力なスポンサーを背景としている事と

今のリート価格や分配金が特異な理由で過小評価されているからです。

また今のリート価格も1口20万〜30万程度で比較的買いやすい値段だからです。

現在の各個別リートの利回り一覧表はこちらです。
http://yahoo.japan-reit.com/page/data-top.html

利回り8%〜10%程度あるのは嬉しいですね。

リートのインデックスファンドだと5%弱なので
これと比べてしまうと個別リートに投資したくなります^^;

ある程度、インデックスリートの投資金額が貯まってきたら
これらの個別リートでしっかり調べたものにリレー投資するのもありですね。

個別リートはニューシティレジデンスのように破綻する事もあるから危険だ!

と思われる方もいるかもしれません。
しかしながら・・・

この本の著者も述べているように通常のリートの運用ではなかった

ニューシティレジデンスの場合はかなり特別な事例と言えそうです。

しっかり内部事情をしってリートの仕組みや実態を見ていたら
個別リートに投資しても安全である事がわかってきます。

なぜなら・・・
リート自体もアセットを組んで色んな不動産を保有して
分散的に運用して収益を出しているからです。

これが何か1棟のマンションとかビルだけだったら怖すぎますけど・・・

そんなリスクはリートも負いませんのであしからず。

と言うことで「リート市場は宝の山」は大変勉強になりました。



前半の投資に対する考え方には少し嫌気が差しますが、
リートをさらに理解する意味で非常に勉強になる内容でした。

ただ個人的に言えば、日本レジデンシャルが4万円〜8万円くらいで
一口価格が推移していた頃からするとだいぶリート価格も上がってしまっているので

本当に著者のいうように宝の山か?と言われると

宝の山を使って利益を出してきた著者のリートに関する本と言う感じです(笑)

それでも今の個別リートとリートに対するリスクを知る上では
大変参考になる本でした。


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ジョイント破綻でリートはお買い得に?

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久しぶりの更新になりました。
ただこの1ヶ月の間に狙いをつけていたリートは無事にスポンサーも決まってリート価格も2倍以上になりました。

またリートの上昇に火がついて他の不動産株においても株価を上昇させるものも少なくありません。

ただこれには注意が必要です。
倒産懸念のある不動産会社はまだまだ数多くあるのですから・・・

当ブログでも取り上げていたプロパストでさえも最安値の株価から2倍以上に上昇していますから・・・

大事なのは中身です!
リートにせよ、不動産株にせよ、その中身をしっかり見て投資しないといきなり破綻・・・

ということは充分に考えられます。
そして表題の通り、その事例が先日5月29日に破綻したジョイント・コーポレーションです。

本日6月3日の株価は、8円の始値がついて終値はなんと15円となっています(笑)

株価はこの通り破綻の噂があった今年の3月からオリックスからの200億の融資発表後から見る見ると株価を上昇させて、最安値の2009年2月24日65円から、破綻を発表する相場終了前の終値213円まで約3倍近い株価の上昇をしてきた同社です。

jyointcorp.jpg

ナイアガラのような株価下落ですね・・・
怖すぎます。

投資していた人は気の毒でなりませんが、この会社の業績をしっかり見ていればオリックスの支援があっても本業の回復があるわけでもなく投資対象外だったはずです。

不動産銘柄の上昇の雰囲気だけで買っていたリスクは大きすぎますね・・・

ただこのジョイント・コーポレーションの破綻で、あるリートがお買い得になっています。

ジョイント・リート投資法人(8973)


このチャートを見れば一目瞭然、リートの親会社のジョイント・コーポレーションの破綻の影響で下落しています。

が、しかしながら・・・
リートの性質上ですが、親会社が破綻したとしてもリート自体が破綻する事はありません。

ですので親会社が破綻しても、また新しいスポンサーが決まれば株価は下落する前に戻る可能性は充分あります。

というよりも、先日ご紹介した日本レジデンシャル投資法人も同じパターンで株価を上昇させています。

つまりリートにとって、親会社破綻はリート自体の業績に影響があるわけではなくこの影響でリート価格が下がるならば、それはむしろ買いのチャンスである!と言うことなのです。

このリートのパターンは、前述の日本レジデンシャルだけでなく、クリード投資法人が今ではジャパン・オフィス投資法人となっています。

これもまた同様にオーナー会社が破綻した後にリート価格が下落して、その後、オーナー変更後にリート価格は上昇するという動きになっています。

つまりジョイント・リート投資法人もこのような動きになる可能性は高いです。

と言うわけでジョイント・リート投資法人はもうちょっと株価が下落して欲しいのですが・・・なかなかそうもいかないですねぇ。

虎視眈々と狙っています!

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お宝リートの掘り出しモノ発見です!

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先日、不景気の中で住宅系リートが投資妙味が出てきているお話をしましたが、あれから色々と調べてみました・・・

やっぱり住宅系リートはお宝になりつつあります。

その理由はざっくり言うと2つです。

・都心部/主要都市比率の高い住宅には不景気には入居率が高まる。
・リート価格の下落によって利回りは高まる。


そしてもう一つリートの価格を決めるのに非常に重要なポイントがあります。それはリートのスポーンサー企業の財務余力です。

これによってリート価格が大きく左右されるわけです。

そして先週末、この条件に合う住宅系リートを探し出していましたが・・・
ありましたお宝リートが!?しかも現在、掘り出し売り出し中です。

それはどのリートかと申しますと・・・


日本レジデンシャル投資法人(8962)です。


実は少し前から気になっていたリートでしたが最近になって
ストップ高のリートだけにご紹介するのも気が引けたのですが・・・

しかしながら今のリート価格も考慮して、このリート価格の物件取得総額、営業収益、当期利益など比較して日本レジデンシャル投資法人のリート価格について適正かどうか色んな確度で計算してみました。


日本レジデンシャル投資法人(8962)の収益詳細と利回り推移


すると・・・
今のリート価格はここ最近で連騰している事を考慮しても、まだまだかなりの割安状態である事がわかりました。

と言っても投資家の気持ちとしてはここ最近の上昇を見てしまうと今が絶好のタイミングか?と言われると短期的な投資家の売買意欲が衰えて、このリート価格の上昇が少し落ち着いた後が良いとは思います。

ただ、このリートを長期投資の視点で考慮した場合、今のリート価格でも明らかにかなり割安だという事は自分の中での判断ではありますがそういう確信を持っています。

というのは、ただでさえリート自体が割安と言われている中でその他のリートと比較して随分と割安だったからという判断となっています。

そして比較したリートというのも重要ですが、同じように住宅系リートで都心部比率の高いリートを比較対象とさせて頂きました。

そしてそのリートはスポンサー企業の財務力が抜群で、今のリート価格は適正に評価されたリーと価格となっています。

一方で日本レジデンシャル投資法人(8962)はどうでしょうか?
先日、そのスポンサー企業のパシフィックホールディングス(8902)が2009年3月10日に会社更生法の申し立てをする事態になっています。

その結果、日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は下がりましたが、その後、このりートに対しての新スポンサー期待で連日のようにリート価格が上昇する状態になっています。

なぜ?こんな事態になっているのか?
それは答えは簡単な話で日本レジデンシャル投資法人(8962)のスポーンサーが財務力に心配がなかったならば、もっとリート価格は高くてもおかしくはないリートだったからです。

日本レジデンシャル投資法人(8962)の物件取得総額、営業収益、当期利益などを調べて他のリートと比べてみればわかりますが、他のリートと比べてなぜこんなに割安なのか?それはスポンサー企業の財務力の差に違いないと思うからです。

リートはまさに財務力が命!
と言うわけです。

そんなスポンサー企業だったパシフィックホールディングス(8902)が破綻した事によって、日本レジデンシャル投資法人(8962)に新スポンサー企業が付けば、日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は適正価格になる事は予想できますね。

こんな動きがあってか、ここ数日の日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は破竹の勢いで上昇しているのです。

日本レジデンシャル投資法人(8962)

こんな上昇相場になっていますが・・・
それでも今のリート価格を考慮してもまだまだ割安と考えています。
ただ買うタイミングは少し様子を見たい所ですね。

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住宅系のリートの投資が面白い?

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先日、某不動産デベロッパー営業の友人から今の不動産業界について話を聞く事が出来ました。

例のプロパストの話も出まして業界内ではもっぱら倒産リスクの高い企業として噂されているようなのですが予想以上に株価も乱高下して展開が見えないです。

ただ冷静に投資対象として考えたらまずプロパストは対象外と言えます。

さて話はリートの利回りが上がっているという話が出てきまして・・・
しかも面白い事に住宅系のリートの入居率がどんどん上がっているらしいのです。

え、住宅系リートってリスク高いんじゃないですか?

と聞いたところ・・・
それはどうやら地方物件の保有率の高いリートについて言える事で、こと都心部の住宅についてはこの不況の中で逆に入居率が高くなっているらしいのです。

つまり不況になれば都心部に仕事を求めて人が移って来るという事なのでしょう。

それで話はまだまだ続きます。
なぜ住宅系リートが面白いか?

それはオフィスや商業系物件の保有率のリートに比べて、住宅系リートの方は変動率が低いという事です。

つまり不況になればオフィス・商業系物件の入居率には影響があります。
しかしながら住宅系リートにおいてもそれはあるのですが、オフィスや商業系と違って一気に入居者が激減すると言うことはありません。

つまり変動リスクという意味では住宅系の稼働率は減少してもリスク幅が小さいと言うのです。

しかも都心部の住宅入居率においてはこの不況の中でどんどん上昇しているそうです。

しかしながら・・・
リート価格はこの金融恐慌の影響で下落が続いている事もあり、都心部の住宅の保有率の高いリートにおいては、入居率がUP↑ しかしリート価格は下落↓

この動きでますます投資利回りが上がるという状況になっているとの事でした。

「なるほど、住宅系リートはこれからが面白いわけですね」

と言うわけで・・・
住宅系の個別リートをこの週末にリサーチしています。

今まで個別リートの信用リスクを負うのを嫌って国内リートのインデックスものを購入してきましたがココに来て個別リートも少し調べて投資対象を探ってみたいと思います。

また投資対象として面白い住宅系リートが見つかったらこちらでご紹介したいと思います。

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