不動産会社の倒産情報 リート(REIT)ではじめる投資信託・高配当・不動産投資術

価値開発の事業展開に妙味ありです。

最近、更新が少なくなっており申し訳ございません。

頻度が減っておりますが精度の高い記事を更新していきますので
何とぞ宜しくお願いいたします。

さて・・・
今日は価値開発という会社について取り上げたいと思います。

この会社については以前の価値開発の倒産リスクは?という記事をまず読んでいただければと思います。

この記事を書いた時は2009年12月くらいでしたが・・・
ちょうど仕手化して吹き上げた後の記事です。

なぜ株価が吹き上げたのか?
それは中国関連企業として注目されたからです。

もちろん会社としてのIRがあったからに他なりません。

その後の価値開発の株価の動きは2010年6月30日現在の株価で以下の通りです。

■ 6ヶ月


■ 1年
katikaihatu1.jpg


昨年、12月の仕手化して上昇した後は、その後も決算発表や中国関連銘柄として堅調に推移して上昇してきている動きが確認できます。

そして本日も日経平均株価は大きく下落しているというのに8%近く上昇して、株価は52円で終了しています。

■ 本日の価値開発の株価は?

それでも株価52円じゃないか!と言われればそうですが、昨年の11月〜12月にはこの会社の株価は10円辺りまで下落していました。

それが今では52円です。
そして、今後もさらに株価を上昇する事が予想されます。

あまりこういう事を言いたくないのですが、私自身はそう考えています。

なぜこんな事が言えるのか?それは価値開発の事業内容にありますが、今はホテル業をメインとした事業展開をしています。

また昨年、中国の旅行会社と提携発表しています。

実際のそれで株価が吹き上げたのですが、この動きがいよいよ実際に価値開発の業績に直接影響してくる動きが出てきそうです。

というのも、明日、7月1日から中国人の観光ビザの取得制限が今までは年収300万円以上だったかな?そのくらいではないと取得出来なかったものが、10分の1になるからです。

それが明日、7月1日からなのです。
つまり今まで以上に日本に中国人の観光客がやって来ることが容易に想像できます。

価値開発は、昨年に中国の旅行会社と提携をしています。
それゆえ・・・

この大きな需要の流れに確実に影響を受けて業績に繋がるものと見ています。

本日の株価上昇もその影響かと思いますが、本格的に業績回復の発表となれば・・・

第2のラオックスとして急騰して大化けする可能性を秘めています。

と言うとなんだか仕手株みたいな見方で安っぽく思えますが
実需に伴った見解ですので個人的には価値開発は
ますます面白くなるだろうなぁと思います。

という訳で7月以降の価値開発の動きにますます注目です。

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プロパストがついに民事再生手続き・・・

兼ねてから噂されていたプロパストですが
やはりの結果となりました。

2010年5月14日プロパスト民事再生手続きです。

負債総額554億円

プロパストは棚卸資産や賃料債券の差し押さえで事業継続が
困難になっていましたが、売る物も売れない状況でどうやって生き残るつもりか?

と思っていたらやっぱり駄目でしたね。
当然と言えば当然の結果です。

個人的には、先日6月1日に上場廃止が決まったダヴィンチHDもそうでしたが・・・
随分と踏ん張っているなと言う感じでした。

不動産関係者の友人・知人の中ではもうあそこは無理だろう。
とずっと言われていました。

もちろん、プロパストも時間の問題と言われていました。

それから1年以上経ってこの結果です。

最近、コマーシャル・アールイーも負債総額150億を抱えて
民事再生となりましたし、不動産市場がどうやら動いてきましたね。

この裏側には、破綻会社からの物件売却で不動産投資家が水面下で
動いていると思います。

一時期、都内の物件がなくなってきた・・・
と言われていましたが、これでまたごっそり出てくると思います。

勝ち組の不動産デベロッパーや資金力のある不動産投資家は
当然、拾っていくのでしょうね。

さて話がそれましたが、プロパストは今後、民事再生で
金融機関などに債務免除要請などを行っていくようです。

また第三者割り当て増資などを実地して運転資金を確保する予定だとか・・・

プロパストから発表されたIRによると上場維持をしていく方針みたいですが・・・1ヶ月の間に時価総額5億円維持できなければ上場廃止になるルールがありますので、どうなんでしょうね。

プロパストのIRをチェック

ちなみに本件が発表される前の5月13日での株価では

時価総額 444百万円(05/13)

時価総額が4億4千4百万円となっています。
4がゾロ目とは何とも縁起悪すぎです(涙)

この日の株価が1株1280円での計算ですが、今日は民事再生の発表で株価が暴落でストップ安980円です。

ストップ安でプロパスト株の売りが買いの5倍くらいで、値段が付かずこの株価ですので一体株価がいくらになるか検討がつきません。

この勢いで行くと明日は680円がストップ安の株価かな?

ちなみに本日の980円だと時価総額363百万円です。

みるみると時価総額も下ることになっています。
いつ株価の値段が付くか分りませんが、値段次第では今月中に上場廃止は決まりそうな勢いです。

この計算でいくと、今現在37万株で
1株あたり1470円となります。

どーんとまとまった資金を投下したらこの株価の値段は
つけてしまいそうな気がしなくはないです。

明日5月15日から1ヶ月以内に5億円の時価総額を越える事が上場維持の条件ですので、かなり厳しい展開になりそうなプロパストです。

ここ最近、全く無くなった不動産デベロッパーの倒産が再び動き始めたので
債務超過の恐れや既に債務超過となっている会社は要注意です。

以前も何度も取り上げていた大和システムもかなりヤバイですので
株を保有している方はお早めに手放される事をおススメします。


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大和システムの業績推移から債務超過が目前に・・・

不動産デベロッパーの大和システムの債務超過が目前となっております。

というのも前回の中間決算から自己資本が5億64百万円あまりとなり自己資本率はなんと0.7%までに下落・・・となっておりましたが、2月に発表された第三四半期の決算内容からさらに赤字が拡大しています。

前回の中間決算の記事はこちら

金融機関21社の借入金512億円の返済に資本金+資本余剰金66億を充当していくという形でしたが、これもほぼ充当され自己資本はなんと5百万円となりました。

500百億円ではなく、5百万です(大汗)

さて気になる512億円の返済は平成22年9月30日まで返済する約束を金融機関21社に取り付けていますが・・・

おそらくどうひっくり返っても返済不能です。
と言うことで次の年次決算で恐らく債務超過に陥ることでしょう。

その後の対応策としては、事業再生ADRを使った形での金融機関各社に債務免除をしてもらうしか方法がなくなるかと。

が、しかしながら・・・
このADRを使って債務免除をしようとする企業が最近出てきました。

アルデプロです!

東証マザーズ上場の中古マンション再活業「アルデプロ」は、3月2日付で事業再生実務家協会に事業再生ADR手続の利用を申請したことが明らかになりました。

今後は、全取引金融機関52社に対して「債務の株式化」(DES)を含む再生案を要請し、借入金残高合計約415億円の圧縮を目指す方針。

同社は2009年7月期において約195億円の債務超過に転落。上場維持のためには、2010年7月期までに債務超過の解消が必要なことから、その切り札として今回の申請に至ったようです。

今後は、6月29日に予定されている第3回債権者会議でのADR手続成立を目指す見通し。

参照URL
http://www.fukeiki.com/2010/03/ardepro-adr.html

このアルデプロの動きに、同じく債務超過状態のダヴィンチやプロパストなどの会社の株価も急騰する動きも出てきました(笑)

まさにゾンビ企業だと思いますがある意味凄いです・・・

アルデプロのADRのケースを考えると金融機関の数さえ違うものの負債規模は415億円と大和システムの512億円の規模と近いです。

このアルデプロのADRによる事業再生が成立するかどうか?が見ものです。
平成22年6月29日の債権者会議に注目です。

ちなみにこのアルデプロが2009年7月に債務超過に陥った後の現在までの株価推移を確認しておきましょう。

arudepuro100317.jpg

いや〜、債務超過を発表した2009年7月の株価を見ると株価1000円から500円までザックリ下落しています。

その後、反発して1500円近くまで上昇し、その後は下落して現在360円に・・・

こんな動きだったらアルデプロのケースを受けて、今後、債務超過が予想される大和システムですが投資対象としては極めて厳しいと言わざる得ないです。

大和システムの温浴施設のやまとの湯の利用券は魅力的ではあるのですが
コレ狙いで長期保有するのは大きなリスクとなりそうです。

ただ事業に即した株主優待ということもあり債務超過となって
株主優待は継続するかもしれません。

アルデプロの株主優待のログを見ましたが
事業に全く関係ない怪しいものばかりでしたが(笑)

と言うわけで投資資金18000円あまりでやまとの湯利用券5枚の優待狙いで、この株を保有できるのは今回3月権利日以降は厳しいと思いますね。

今回の3月権利日は取ろうと思っていますが・・・悩ましい所です。

債務超過後に株価が暴落してその後、ADRなどの利用により
会社の業績が好転し黒字転換してきたら再びの投資対象として検討したいと思います。

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大和システムの倒産リスクは?

大和系の不動産デベロッパーで評判の大和システムですが、当サイトでも温浴施設の優待利回りの高い銘柄として以前、取り上げた事がありました。

しかしながら、優待利回りの高い銘柄には注意がつきものであります。
それは業績不振で株価が安い位置に放置されているから、優待利回りが高くなる事もあるからです。

この点において、大和システムはどうなのでしょうか?
万が一、倒産するという事になってしまったら優待狙いで保有していても、大きな損をこうむる事になります。

では、実際に大和システム倒産リスクはどうなのか?という観点から実際の業績推移からの財務状態などを見てみたいと思います。

業績推移は今のところこのような状態です。


連結、百万円 売上高 営業利益 経常利益 純利益 純資産 自己資本率
2008年3月期  48,248  2,535  6,558  3,406 18,295  22.5%
2009年3月期  41,234  -7,533 -8,643 -14,090 3,581 3.7%


気になる所は、もちろん営業利益、経常利益、純利益が大幅に赤字転落してマイナスになっている部分だと思いますが、一番注目すべきは自己資本率の大幅減少です。

この自己資本率の減少は、黄色信号点滅と言っても良いと思います。
また直近の2009年11月13日発表の中間期決算は以下の通りです。


連結/ 百万円 売上高 営業利益 経常利益 当期利益
09年3月期中間決算 14,051 -213 -523 -1,934
10年3月期中間決算 13,087 -1,373 -2,214 -3,329


実はこの中間決算によって、自己資本が5億64百万円あまりとなり自己資本率はなんと0.7%までに下落・・・

債務超過が目前となっています。

気になる所では、金融機関との関係ですが・・・
2009年9月30日に全金融機関21社と借入金返済に関する協定締結をしています。
51,265百万円

え〜、言い換えれば512.65億円の借入金です。

この協定内容ですが・・・

主な内容は、当社策定の中期事業計画に基づき、各決算期末(3月末)における剰余資金の一定割合を非保全借入金の返済に充当するというものであります。

協定期間は平成21年9月30日より平成22年9月30日としますが、協定参加金融機関から異議がなければ平成24年9月30日まで自動延長いたします。

なお、本件協定の主な内容は、返済方法の変更であり、債務免除及び金利の減免を要求するものではありません。


内容としては、返済の猶予の協定になります。また会社の剰余資金から少しずつ借入金返済に充てますよ。と言うことですね。

ちなみに資本剰余金は2009年9月時点で3,413百万円あります。
この約34億円の剰余金の一定割合を借入金返済に当てていく事で借入金返済期限を延ばすというのが今回の協定内容になっています。

全金融機関21社の借入金512億円に対して、資本剰余金34億円ですか・・・

なんだか倒産回避をするための延命措置に過ぎないと思うのは自分だけでしょうか?

現状では、大和システムの財務状態がかなり厳しく倒産リスクは高いと言ってもしかたないですね。温浴施設の優待狙いで保有する株としては、かなり微妙になってきました。

今後の大和システムの業績発表と財務内容に注目ですね。

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価値開発の倒産リスクは?

つい1ヶ月前の11月頃に不動産デベロッパーの破綻懸念のある割安銘柄を探そうと思って、スクリーニングをかけて出てきた会社が、株価20円あまりの価値開発と会社との出会いでした。

「株価20円で価値開発ってどんな会社だよ!」

とツッコミ入れながらこの会社の財務分析をしたのを今も覚えています。

そんな会社もある発表によって、一気に急騰しています。

価値開発チャート

今となってはかなり注目されてきていますが、少し前までは本当に株価20円あたりでウロウロして、本当にボロ株という感じでした。

今の価値開発の株価は?

さて、そんなボロ株の会社ではありますが、価値開発という会社を調べてみると実に面白い事実が出てきました。

もともとこの価値開発と言う会社は、明治〜大正時代にかけて富岡製糸場を中心に北関東で盛んだった生糸の製造の会社ではありましたが、1970年代に入って繊維業界が構造的な不況になると、不動産業に参入し、カート場やIT関連事業にも進出して多角化経営を進めた経緯があります。

株式上場は東証2部に1961年に上場 株式会社上毛撚糸(じょうもうねんし)

その後、1990年代には、仕手株として名前が知られるようになって投資ファンド会社の参加に入った事もあるという歴史を持っています。

いわゆる仕手筋系のマネーが入った会社でもありました。

この話は語れば長くなりますが、大正生命保険をめぐる巨額の詐欺事件ともなった、投資会社「クレアキャピタルホールディング」代表取締役の古倉義彦に買収されたのがこの株式会社上毛撚糸でした。

古倉義彦氏について

その他にも買収された会社は沢山あったようですが、いわゆるアングラーマネーの仕手筋のお金に振り回され、大正生命保険の巨額な詐欺事件を巡り、、親会社の「クレアキャピタルホールディング」の社長の古倉氏が2000年8月28日逮捕さた事が影響したのか、株式会社上毛撚糸は2001年4月11日に会社更生法を発表しています。

その後、2001年5月1日に株式会社上毛に商号変更しています。

また近年では不動産業が事業のメインとなり、2006年10月には、東京証券取引所における業種分類において「繊維」から「不動産業」に変更され2008年10月には今の会社名の価値開発という名前に商号変更しています。

価値開発の変遷

という価値開発という会社の歴史を紐解くと、なんだかダークなアングラーマネーに染まった会社だというのがその印象です。

さてそんな価値開発ですが、株価20円にもなり倒産リスクはどうなのでしょうか?一般的にはいつ倒産してもおかしくないリスクレベルです。

が、しかしながら価値開発の歴史を踏まえて10年間のチャート推移を見ると凄い事実がわかります。



2000年近くは例の古倉氏がらみなのか、株価が1000円に到達している動きも確認できますし、5年チャートの近年においても株価400円まで上昇している歴史をチャートから見ることが出来ます。



もしかしたら・・・
根っからの仕手株銘柄なのかも知れません。

長年、赤字経営で黒字経営となってもパッとしないこの会社が存続し続ける事が出来たのもアングラーマネーによるものなのかもしれませんが(笑)

それでも倒産せずに経営が続いているのは違う意味で評価できます。

そんな価値開発の株価はここ最近では10円〜30円あまりを推移していました。

その価値開発に2009年11月に偶然スクリーニングでこの会社に出会ってから、財務分析をしたりと注目し始めてから、株価20円から16円まで下落する日もありましたが、着目すべきなのは今、この価値開発が何をやっているか?と言うことです。

その実際の価値開発の業績推移や有価証券報告書なども含めて、倒産リスクや今後の業績改善なども含めて検討してみました。

すると・・・
面白い事実が浮かび上がってきました。

それは現在の不動産事業から、ホテル経営へのサービス事業へ業態変更をしつつある事です。

この価値開発が保有しているホテルというのが、面白くて楽天トラベルでも好評で2008年に表彰されているホテルフィーノ札幌があります。

また2009年5月にも買収したカンデオホテルも個人的に魅力的なホテルです。

フィーノホテル札幌
フィーノホテル

カンデオホテルズ
カンデオホテルズ

カンデオホテルが素敵なのが、なによりホテルの中の最上階に天空のスカイスパがどのホテルも併設されているのが嬉しいです。

こんな魅力的なホテル経営を拡大しているのが今の価値開発の事業構造となっています。もともと不動産事業のデベロッパー経営から、より安定経営ができるホテル事業への事業転換が急速に進んでいるのが価値開発です。

この事業転換の変遷を追ってみると以下の通りです。


2008年10月31日 フィーノホテルズ買収 破綻した都市デザインシステムより買収

2008年11月   米ベストウェスタンインターナショナルから
        ホテルのブランドライセンスの独占権獲得

2009年 5月12日 カンデオホテルグループ買収 破綻したクリードから買収


なんだかリーマンショック以降、破綻した不動産会社から割安になった優良物件を次々に買収しているという感じですね。

さて、疑問なのが?この価値開発自体も2008年の業績は大幅赤字に転落しています。しかしながらホテル事業を次々に買収するマネーが一体どこになるのか?という疑問です。

それで調べてみて分かった事は、この価値開発という会社は実は、あの不動産投資会社で上場会社でもあるダヴィンチ・ホールディングスの企業投資ファンドが出資するデベロッパーだという事です。

価値開発の株主構成を調べてみると出てくる会社があります。

【株主】 [単]4,574名<09.3> 万株
(有)アルガーブ 2,200(36.9)
清水正基 331 (5.5)
日本証券金融 68 (1.1)
ロングターム投資事業組合 60 (1.0)
(株)アレスコ 53 (0.8)
近藤千惠子 43 (0.7)
渥美俶江 40 (0.6)
小寺徹 32 (0.5)
清水栄一 32 (0.5)
金英又 30 (0.5)

この有限会社アルガーブというのが、ダヴィンチ・ホールディングスの投資会社なのですね。

つまりは、価値開発がホテルを次々に買収し、不動産業からホテル事業へ事業転換する事ができているのは、この裏にダヴィンチ・ホールディングスからのお金が入っているからと言えます。

と言うことはですよ・・・
ダヴィンチ・ホールディングスが倒産危機に陥ったときは、この価値開発も倒産するリスクが浮上してくると言うことです。

その肝心のダヴィンチ・ホールディングスですが・・・
第三四半期の決算発表において巨額の赤字決算を発表していますが、通期IRの決算修正は変更せずという不思議な状態となっています。

この決算をどうひっくり返すのか?
個人投資家の中では倒産リスクの匂いが既に漂っている中で、ダヴィンチがどうするか?その動向を注目しています。

と言うことで価値開発の最大のリスクは、ダヴィンチの動向と言えるかもしれません。

また、価値開発の裏にダヴィンチのマネーがあるという事を考えると、つくづく価値開発という会社の歴史を踏襲している事に何だか不思議な思いがする事も事実です。

それでも、裏にアングラーマネーがあろうが、なかろうが
いずれにせよ、価値開発の事業構造が不動産事業からホテル事業への安定収益事業に変わっている事は興味深い事実であります。

今後、業績が回復して着実に健全経営が続く会社に生まれ変わった時に、ホテルの無料宿泊券など株主優待などで発行されないかな?と妄想が膨らみます。

その価値開発でありますが、最近は温浴事業で展開する大和システムと提携するなど着実にホテル事業に転換する布石を打ちつつあります。

価値開発のIR情報

また先日、2009年12月1日には、中国広東省の国営旅行会社と価値開発が運営するホテルおよび温泉旅行サービスで中国の訪日観光客に共同で普及する提携をしたと発表し、株式市場からも、ラオックスの再来か?ということで株価が急騰しています。

つい1週間前には株価が20円くらいだったものが・・・
その提携発表があってから、2営業日の株式市場で2009年12月3日には株価74円の高値をつけるまでに!



さすがに加熱しすぎだと思いますが、価値開発のビジネス事業の構造転換と、その裏側にある資金の出所を考慮すると、これはもしかして大化けする可能性はありそうです。

今回の株価急騰する株価が落ち着いて、再び株価20円〜30円くらいでウロウロするような展開になってきたら、1000株くらい買っておいても面白いと思います。

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プロパストが倒産する可能性は?

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プロパスト倒産する可能性について気になっている方がかなり多いみたいなので、最近入手したプロパストの関連情報について今日は取り上げたいと思います。

この記事は2009年2月10日に書いておりますので、以下のリラルタイムの株価チャートと記事の内容にズレがあります。

この時期の株価を観ながらその当時の分析としてみてもらえたら幸いです。

まずそのプロパストの株価チャートを見てみましょう・・・

プロパスト(JASDAQ:3236)

プロパスト(JASDAQ:3236)


右肩下がり一直線と言う感じでかなり倒産リスクが高まっている状況と言えます。

過去にプロパストと同じような高級志向のデザイナーズマンションを手がけていたモリモトも既に倒産しています。

またプロパストの株価をず〜っと追っていた方は既に知っていると思いますが、既にプロパストの社長の自社持ち株は担保権発動により市場売却されて持ち株0となっています。
既に会社は資金繰りが付かなければ倒産も時間であると言う状況になっています。

今、プロパストの株価は1000円台をぎりぎりでキープしている所ですが、ここが1000円割れで3桁になってくると倒産の微妙読みが始まると言っても良いと思います。

過去にも色んな不動産系の会社の株価を追ってきましたが、このパターンはかなりの確率で倒産に至っています。

また先日、某大手不動産デベロッパーの友人から倒産リスクのある不動産会社として一番最初にあげられていた所はなんとプロパストであるらしい・・・

という同業界の人間からの生の情報を入手しました。

まさにプロパストはかなり高い倒産リスクがあると言えます。

またプロパストの不動産販売や不動産建築の施工会社として関わっているのが、東京建物不動産販売(東証:3225)、施工会社で関わりの強い前田建設(東証:1824)などはプロパスト倒産による不良債権増加リスクがあり株価下落など要注意が必要です。

以上、プロパストの倒産の可能性を探ってみました。

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プロパストが破綻懸念か?

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不動産デベロッパーのプロパスト(JASDAQ:3236)がストップ安4日連続となっております。それもそのはず・・・

資金繰りに窮して破綻するという噂でもちきりだからのようです。
どうやらもともと負債が600億円オーバーある状態でかつ税金未払い金60億ありながら現預金55億でその他不動産物件1500億近く保有しているものの・・・

この不動産価格は売れればの話で実際の所はこの不動産市況の悪化で売るに売れない状況の中では、この資産価値のどのくらいが時価なのかは正直わかりません。

そんなギリギリの経営の中で、先日13日に発表された中間決算発表では黒字から一転して赤字修正195億円と発表しており、まさに火の車状態といえます。

また先日の中間決算発表時において、2009年5月期第2四半期報告書に関して法定提出期限の2009年1月14日までに提出することができなくなったことを発表となりました。
まさにこの状態はもはやヤバイのかもしれません。
少し前に破綻したモリモトも同じような状況で決算報告書の提出遅延があったりして
その後、民事再生の道を歩む事となりました。

さてプロパストはどうなるでしょうか?

株価は軒並み急降下で壮絶な状況となっています。

かなり危険な状態であることは間違いなさそうです・・・
仮にここが破綻したらやはり不動産市況にも影響があるかと思います。

当然ながらリート市場にもマイナス影響はあるかもしれませんね。
不動産市況はまだまだ予断を許さない状況ですね。

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クリードが会社更生手続きでリートへの影響は?

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危ないと言われていたクリードでしたが、1月9日負債総額650億円超で何でも債務返済の経たずに会社更生となった模様です。

クリードと言えば、クリード・オフィス投資法人(8983)が気になる所ですが、こちらの経営は影響がないようです。

ただ昨年9月にリプラスが破綻した時にリプラス・レジデンシャル投資法人(8986)の株価変動を見てわかるように急落っぷりは激しいです。

この影響でリート市場全体にどのくらい影響があるかはわかりませんが、ここ数日上昇してきた東証リート指数も調整下落となりそうな雲行きになってきました。

来週のリート銘柄の値動きを良く注目していきたいと思います。

やっぱりリートを投資するならば新興系企業のリートはリスクが高いという事でしょうね。また個別リートは判断が難しい所なので、引き続きインデックスのリートでの投資スタンスを見ていきます。

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