リート 支援策とその動向 リート(REIT)ではじめる投資信託・高配当・不動産投資術

増刊enSPAにリートの動向の記事が掲載されます。

先日、週刊SPAを発行している扶桑社の編集者からご連絡を頂き、リートについてインタビューを受けてきました。

最初1時間という話だったのですが・・・

事前に頂いた質問をみたらとてもじゃないですが、1時間で終わる内容ではなく、インタビューは事前の質問にぎっしりと回答していたレジュメもあったこともあり2時間程度で終了しました。

ちなみにこの取材の内容ですが・・・
内容に問題がなければ、12月8日に出版される形になります。

リートだけで5ページくらいの特集らしいのですが、僕がインタビューを受けた内容は1Pくらいのページ割りになりそうです。

って実際にみたら、1コマ枠しかなかったりして・・・
そんなオチはもしかしたらあるかもしれませんので、ご期待しすぎずに(笑)

ちなみに、このコーナーで他に誰が出るのか?とちょっと聞いてみた所、個別リートの分析で有名な関大介さんもインタビューで出るらしく個人的にはそちらの記事を注目しています。

ちなみにどんな内容をお話したかは今、ここで言えないのですが、ただ一つだけ言うと、Jリートは今、あまり美味しくないので下落するのを待ってます!という話をしています。

先日、久しぶりに個別リートの利回り一覧表を確認したのですが・・・

半年前のあの高利回りに比べたらかなり普通な感じです。

ただそれでも年4%〜10%の利回りという分布になっていますが、半年前はそれこそ年利7,8%〜30%くらいのリート利回りのような形だったのですが、あれからリート価格もだいぶ上昇した事もあり、今ではバランスが取れてしまっています。

そういう意味で個別リートに、今投資するのは美味しくない!という話をしました。

そもそも個別リートへの投資自体は僕自身あまり推奨していないです。ただ半年前は個別リートの利回りに対して株価があまりにも安かったので注目したのですが、今となってはそれはもうバランスの取れた利回りになっているのです。

よって今はJリートは様子見です。
そしてグローバルリートも正直、様子見です。

この辺りの詳細は、増刊enSPAさんの掲載記事にいろいろと書かれると思うので見てもらえたらと思います。

12月8日に出ますので宜しくお願いいたします。

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リートについて週刊SPAから取材依頼が!?

どこから見えられたのかわからないのですが・・・
週刊SPAの編集者からブログにコメントがあり、リートの今後について、インタビューを受けることになりました。

こういう企画のようです。

増刊enSPA!冬号『今こそ買いのグローバルREIT/J‐REITはコレだ!』

非常に悩ましいタイトルではありますが、いち投資家として今のリートをどう考えているかお話してこようと思っています。

ちなみに一つ言っておきますが、僕はなにもリートだけ投資しているわけじゃないのであしからず・・・

あくまでも全体の資産運用のほんのわずかな部分がリートなのですが、2008年の後半からリートが面白くなってきたと思うところもあり、このブログを書き始めました。

その頃から約1年近くたっていますが、不動産市況もずいぶんと変わってきています。

今と1年前のリートへの見方もずいぶんと変わってきています。その現時点とこれからの事を自分のわかる範囲でSPAさんにお話できたらと思っています。

またどんな感じだったかは後日ご連絡しますね。

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銀行等保有株式取得機構がリートを買取開始でさらに上昇か?

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本日7月17日から10月30日まで銀行等保有株式取得機構が主に銀行が保有するリートのみならず優先株・優先出資証券・REITやETFなどの買取を10月30日まで行うと発表がありました。

具体的にリート市場に対してプラスと寄与するかわからないかったので、この背景について調べてみました。

まず銀行等保有株式取得機構ってそもそも何?
と私自身思いましたので調べてみました。

簡潔に言うと・・・

銀行の持ち合い株解消の受け皿機構として各銀行・農林中央金庫・信金中央金庫などからの拠出金によって設立・運営されています。

運営を行う役職員は、銀行界から選出されているという事です。
設立は2002年1月30日となっています。

機構の役割は、銀行株の持ちあい解消の受け皿機構として機能しているという事で銀行が保有している株を市場を通さずに時価で買い取り、時間をかけて市場に放出していくものです。

つまり今回の場合はどういう事か・・・
この銀行等保有株式取得機構は、2001年に成立した銀行保有株式制限法から成り立っています。

そして銀行経営を保有株式やその他有価証券の変動リスクから切り離し、金融システムを安定化させる狙いがあるとの事。

と言うと有価証券などの評価下落に伴い銀行の自己資本比率が下がり事から生じる銀行業務への対策として行われたものと考えられます。

ちなみ銀行保有株式制限法で銀行から取得した有価証券などが下落して損失をこうむった場合、その損失補てんは国民の税金から行われる模様です・・・。

う〜ん、最後の部分が非常に気になりますが・・・

また今回のこの動きは、既に銀行等保有株式取得機から市場売却をしていた動きが昨年の10月以降に金融不安で売却を一時停止していた所から、機構から再び市場売却が始まるところに今回の銀行等保有株式取得機による再びの有価証券買い付けで一応の市場の株価対策にはなっているのかもしれません。

ただこの買い付けはいつか市場で売却される形になるという事を忘れては行けませんね。

この内容で直接リート市場の上昇に寄与するかはわかりませんが、本日のリート指数は大きく上昇していますね。

う〜ん、よくわかりませんが日本のリートは最近右肩上がりの上昇トレンドが続いており継続して強い動きとなっていますね。

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Jリート支援で官民一体化して不動産市況が回復か?

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2009年6月21日に発表がありました。Jリート支援で官民一体で資金拠出を行いJリートを支援する基金の創設や、Jリートの合併促進策がいよいよ今年の夏にも動き出すらしい・・・

このネタは前々から噂されていた事ですが、いよいよを持って本格的に政府主導による不動産市況回復の政策が動き出してきた!と言うことですね。

ただ以前から噂されていた事もあり、この発表に伴うリート価格の上昇はほぼ織り込み済みに近いものがあります。

ただそれでもじわじわと上昇を続けるJリートの指数は個別リート共に強いものがあり、ここ最近の日本株式市場の動き以上にリート価格は堅調に上昇し続けています。

また最近は既にこの具体的な動きが見えつつあります。
パシフィックHDの破綻後のリートスポンサーの選定、また先日破綻したジョイントコーポのリートにおいても新スポンサーを期待してリート価格も高騰しています。

リート価格の決定の重要ポイントは、スポンサーの資金力ですからその意味において財務基盤の弱いリートは今後、政府政策にあったように合併される方向でますます大手不動産企業に飲み込まれていく形になりそうです。

今回の政府主導のJリート政策の内容で気になったところはココです。


政投銀や民間金融機関、大手不動産会社などが拠出し、基金は最大5000億円規模を想定。8月中に創設する方向で詰めている。Jリートが資金調達のために発行した投資法人債の償還期限が9月以降に集中するため、Jリート向け融資に慎重な金融機関に代わって、ファンドが借り換え目的の投資法人債(企業の社債に相当)を購入。Jリートの資金繰りを支える。


つまり8月〜9月あたりに財務基盤の弱い個別リートは、なんらかの動きがありそうだと思われます。

これをどう捉えるか?私はやっぱり大手不動産会社による潤沢資金で財務基盤の弱い個別リートの合併・買収があると睨んでいます。

となると・・・
当然、今、財務基盤が弱くてリート価格が安いリートは新スポンサーの財務健全な所を好感して健全なリートの配当利回りに近くなるリート価格の水準まで株価を上げる展開になるのではないか?と考えています。

と言うわけで今のこの流れの中で個別リートの新たな破綻リスクというよりも、合併・買収期待や、Jリート基金によるリートへの注目によりさらに上昇していくリート価格となりそうだと思っています。

今年の夏はリートが熱そうです!

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不動産価格は下げ止まった?


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昨年の某日にカナダ大使館で開催されだカナダのランドバンキングセミナーで隣の席に居た方とのご縁が広がって実は今、不動産関連会社でのお仕事をさせて貰っているのですが・・・

その不動産会社の経営者の話ですと、どうやら今年2009年の2月末には不動産価格はどうやら底を打ったと見ているようです。

実際に不動産価格の下落により投資妙味となった物件にかなりの買いが入ってきている様子で条件の良い掘り出し物の物件においては、情報を流せば1日で売れてしまうほどの勢いなのだそうです。

ちなみにその物件は数億円〜数十億円くらいまでの物件までも売れているとか・・・

この影響は間違いなく政府主導による不動産市場活性化対策による影響が出ているものと思われます。

リートに対しての資金繰り支援、また物件購入に伴う税金控除などなど下がってきた不動産価格を下げ止める良い動きになっているみたいです。

また海外からも日本の不動産は投資対象として妙味があるらしく・・・

先日、4月10日には不動産投資ファンド会社のダヴィンチの保有物件をクウェートの政府系企業が130億円相当で売却したというニュースが出るなど、日本の不動産市況においても不動産価格が下げ止まる兆しが見えてきたと言えそうです。

こういう動きが出てきた所を冷静に受け止めつつ、日本国内のリートファンドにおいても同様に下げ止まりの動きを見せてきています。

東証リート指数のETFチャートの動き

揉み合いで底堅い動きとなっています。

日本政府のリート支援策や、物件購入時の税金控除の政策を考えれば、こんごもある程度の不動産価格下落の歯止めとなりそうな感じです。

個別リートにもかなり投資したくなっています^^;
むむぅ・・・

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リート(REIT)救済でリート市場は底堅い展開?

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どうやら日銀がリートの救済を決定したようです。

2009年1月22日に発表された内容からですが、21日、22日に開催された金融政策決定会合でコマーシャルペーパー(CP)の買取について、債務履行能力が高いとされる「a-1」格相当に限る条件があるものの、CP買取の規模は3兆円の上限との事です。

これにはリートも含まれるという事で、これで実質的にはリートの救済に繋がる事になりそうです。

ただ前述どおりどれもこれも救済するというものではなく、債務履行能力の高いとされる「a-1」格相当に限る条件がありますので全てのリートが救済と言う訳ではないという事は注意ですね。

この発表を受けて以降の東証リート指数は順調に上昇しています。チャートは着実にも揉み合いながらも下値を切り上げているような動きになっています。

見てくださいこの動き!

(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信(東証:1343)

(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信


また1月22日には日本のみならず豪州(オーストラリア)でも政府が、自国のリート救済するための救済基金設立を検討していると発表しています。

以下、ロイターの記事から転載しています。

[キャンベラ 22日 ロイター] オーストラリア政府は22日、不動産投資信託(REIT)の借り換えを今後2年間支援する救済基金の設立を検討していることを明らかにした。

参照:http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-36033420090122

世界的にリートの救済する動きになっているのかもしれませんね・・・

となればやはり日本の東証リートも底堅い動きになっているのと同様に海外のリート価格も底堅くなってくる傾向が見られるかもしれませんね。

この流れを受け止めつつ今後のリート市場の値動きを引き続き注目していきたい所です。

今の所、日本のリート市場は政策リスクによる所の値動きが大きいと考えています。そういう意味では、政策面でのフォーローがリート価格の上昇に寄与していく流れなのかもしれませんね。

今後のリート市場にますます注目していきたいですね。

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リート市場2009年の展望は?

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昨年の11月以降、リート市場も少しずつですが動きがありました。東証リート指数も冷静にチャートのトレンドを見れば、下値を切り上げて上昇していく動きになっています。

指数の推移のチャートをテクニカルだけで見たら今後も伸びて上昇していくような値動きになっています。

こんな動きです。

東証REIT指数 3ヶ月チャート


ここ最近の3カ月チャートでは下落が底堅くなっており、上値を更新していきそうな感じで、短期的な上昇トレンドとなりそうな展開になっています。

ただ、東証リート指数の1年チャートで見ればまだ下落トレンド継続中という所です。東証リート指数が1200を越えてこないと1年チャートでのトレンド転換とは言えないですね。

東証REIT指数 1年チャート


と言う訳でJリートの値動きは昨年よりも今年は希望を持って値動きを観れますね。さてこのJリートですが、テクニカル的には明るい展開が見えていますが、他の視点から見てみると昨年後半からのリートの上昇は、政府による不動産緊急対策の期待感から持ち直した感があります。

またJリート自体の下落も、政府の方針転換による2007年から急速に下落してきた経緯があります。

この詳細についてこの記事をご確認ください。

それが不動産市場の急落による影響が大きすぎると考えたのか?昨年12月上旬に政府による不動産市場活性化の政策を出してきています。

リートに対しても融資できる政策も検討中との事です。

この動きを受けて2008年の11月後半からのリート市場の上昇続きとなる展開となりました。さてこの動きを受けて2009年のリート市場の展望はと言うと・・・

やはり政府の政策による所が大きいと思います。
昨年12月に案として上がっていたリートへの融資枠が具体的に決まっていない点。

これにより買われる個別リートとそうでないリートと選別がされるでしょう。
全てのリートに融資を適用する訳ではないと言う話も出ておりますが、この具体案の発表と共に再びリート市場が注目されて活発となる事は間違いないと思います。

また最近のリート市場の動きを踏まえたセミナーに昨年12月頭に参加してきましたが・・・

初のリート破綻となったニューシティレジデンスの新スポンサーがこのリートに対してどのくらいの評価額で引き受けるか?これが注目のようです。

この評価額により低いものとなれば、他のリートへの評価も影響が及ぶ事でしょう。またニューシティレジデンスの評価が逆に高ければ、他のリート価格にも影響が及びリート市場の価格が上昇する事になります。

と言う訳でこのニューシティレジデンスの新スポンサーがいつ頃決まるのか?と言うのが気になりますね。

リートのセミナーでは今年の2月くらいにあるかも?なんて言っておりましたが検索してニューシティレジデンスの再生計画などを探していた所・・・

再生計画の提出期限は、平成21年1月7日 のようです。

以下より参照
http://spc-reit.com/pressrelease/article-1558.html

この辺りでまたリート市場にも反応がありそうです。
また個人的には個別リートの動きもチェックしておりますが、値動きは上昇に動いているものが多いという印象です。

この辺りの個別リートへの投資は、上記の通りに政策リスクで乱高下する銘柄にあたる可能性も高く投資をするならば短期トレードでの個別リートへの投資となると思っています。

長期投資の資産運用ならば、引き続きリートやインデックスやETFへの投資が最適だと考えています。

と言う訳で最近のリート市場への書籍などを探していましたが見つかりませんでしたが・・・昨年12月に参加したセミナーが早くもDVDとしてAmazonから発売されるようなのでこちらでご紹介しておきます。



内容はリート市場の今後の展望と、個別リートの見極め方の具体的な方法など2時間あまりのセミナーでしたが非常にためになる内容でした。

個人的には年度末の3月越え後の様子を見てからが一番手堅いと思っています。リートのみならず株式市場や為替市場も3月末から4月中旬くらいまでは節目の時期となり、資金繰りなども含めて一山あると考えています。

と言う訳でリート市場もまだまだリスクもありますが、反発して上昇していく可能性もあると言う見通しで2009年のリート市場の展望は明るいと考えています!

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リートの破綻懸念は終わっていない

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2008年10月10日に日本で初のJ-REITの破綻となったニューシティレジデンスから今までリートの破綻はないと思われていた神話が崩れさることになりましたね。

そして最近こそは不動産市場活性化なる緊急対策が取り上げられて、この影響によってリート市場はストップ高4、5日連続上昇〜!

という事態となっていますが、果たしてもうJリートは大丈夫なのか?と言うと大いに疑問がある所です。

ちなみにこの不動産市場活性化の対策内容を見て少し考えてみたいと思いますが内容としては中小の不動産開発企業に1社20億円を上限とする融資制度を作る。

またリート向けに新たな融資制度を設けるというものでした。

この部分においてリートの融資額についてなどは未だ定まっていないようで、今後リートに対しての融資制度も検討していると言ったものとなっています。

参考までに国土交通省の「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」に関する報道資料をご確認ください。

と言っても読んでみましたが、やはりリートの政策に対してはいまいち不明確となっています。

う〜ん、肝心な所がわからず悩ましい所です。

リート市場に対して政府は問題と認識していてリートの破綻を避ける為の政策も考えているというメッセージでリート市場においては好感されてリート銘柄が連日のようにストップ高になるという現象になっています。

(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信


それにしても反応しすぎだとは思いますが・・・

このリートに対しての具体的な制度が明らかになれば、おそらくまたリート市場は反応すると思いますが現状の上昇の勢いをみてさらに個別リートに対して投資しようとは思えないです。

また上昇から下がってきたら短期的な意味での個別リートの投資もありだとは思いますが。

依然として今後の景気後退の影響を受けやすい住宅形比率の高いリートや、市場よりも高値で物件をリートに購入させていた新興系企業などの資金繰り悪化は継続しており、リートの破綻懸念は終わった訳ではないですね。


政府から出ている中小不動産関連企業への融資枠20億程度だったら、数百億での借入金を連発しているリートに対しての支援額としては額が小さすぎて全く意味がないですのでそういう意味で政府のリート支援に対しての具体的内容を見定める事が、今のリート市場に対してのポイントになっています。

特に住宅系リートでオーナー企業が新興企業系や外資のリートなど物件の地方比率の高いものなどのリート価格が10万円を切ってしまっている個別リートは要注意です。

ちなみにもうご存知の方が居るとは思いますが・・・
プロスペクト・レジデンシャル投資法人(東証:8969)は2008年11月26日にあおぞら銀行から借りていた資金を返済できずに、さらにあおぞら銀行から借換えをしています。

40億で金利1.75%で借りていたものが返済できずに・・・
なんと35億円の借換えを実地しました。

しかしながら驚くことにこの借換え金利ですが・・・
なんと金利6.84%となっています。

いやぁ・・・
この金利アップはさすがにヤバイのではないでしょうか?

プロスペクト・レジデンシャル投資法人(東証:8969)に投資している方、もしくは検討している方がおりましたら一度考え直された方が良いです。

今後は返済利息負担増加でもちろん配当減額となるでしょうし、またこのリート自体の破綻もありえるかもしれません。

と言う訳でまた個別リートについては記事にしたいと思いますが、スポンサー企業に不安があり、かつリート価格が安く、住宅系のリートは特に注意が必要だと思います。

ただしJリート自体の投資もリスクが高く駄目なのか?

と言う意味では健全なリート比率の投資比率が高いリートのインデックスファンドやETFなどはこれからの破綻懸念のあるリートへの投資比率が低いので仮に破綻したとしても影響は少ないので長期での運用ならばインデックスファンドやETFのリートを選ぶという事になるでしょうね。

以上、リート投資の参考となれば幸いです。

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