お宝リートの掘り出しモノ発見です! リート(REIT)ではじめる投資信託・高配当・不動産投資術

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先日、不景気の中で住宅系リートが投資妙味が出てきているお話をしましたが、あれから色々と調べてみました・・・

やっぱり住宅系リートはお宝になりつつあります。

その理由はざっくり言うと2つです。

・都心部/主要都市比率の高い住宅には不景気には入居率が高まる。
・リート価格の下落によって利回りは高まる。


そしてもう一つリートの価格を決めるのに非常に重要なポイントがあります。それはリートのスポーンサー企業の財務余力です。

これによってリート価格が大きく左右されるわけです。

そして先週末、この条件に合う住宅系リートを探し出していましたが・・・
ありましたお宝リートが!?しかも現在、掘り出し売り出し中です。

それはどのリートかと申しますと・・・


日本レジデンシャル投資法人(8962)です。


実は少し前から気になっていたリートでしたが最近になって
ストップ高のリートだけにご紹介するのも気が引けたのですが・・・

しかしながら今のリート価格も考慮して、このリート価格の物件取得総額、営業収益、当期利益など比較して日本レジデンシャル投資法人のリート価格について適正かどうか色んな確度で計算してみました。


日本レジデンシャル投資法人(8962)の収益詳細と利回り推移


すると・・・
今のリート価格はここ最近で連騰している事を考慮しても、まだまだかなりの割安状態である事がわかりました。

と言っても投資家の気持ちとしてはここ最近の上昇を見てしまうと今が絶好のタイミングか?と言われると短期的な投資家の売買意欲が衰えて、このリート価格の上昇が少し落ち着いた後が良いとは思います。

ただ、このリートを長期投資の視点で考慮した場合、今のリート価格でも明らかにかなり割安だという事は自分の中での判断ではありますがそういう確信を持っています。

というのは、ただでさえリート自体が割安と言われている中でその他のリートと比較して随分と割安だったからという判断となっています。

そして比較したリートというのも重要ですが、同じように住宅系リートで都心部比率の高いリートを比較対象とさせて頂きました。

そしてそのリートはスポンサー企業の財務力が抜群で、今のリート価格は適正に評価されたリーと価格となっています。

一方で日本レジデンシャル投資法人(8962)はどうでしょうか?
先日、そのスポンサー企業のパシフィックホールディングス(8902)が2009年3月10日に会社更生法の申し立てをする事態になっています。

その結果、日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は下がりましたが、その後、このりートに対しての新スポンサー期待で連日のようにリート価格が上昇する状態になっています。

なぜ?こんな事態になっているのか?
それは答えは簡単な話で日本レジデンシャル投資法人(8962)のスポーンサーが財務力に心配がなかったならば、もっとリート価格は高くてもおかしくはないリートだったからです。

日本レジデンシャル投資法人(8962)の物件取得総額、営業収益、当期利益などを調べて他のリートと比べてみればわかりますが、他のリートと比べてなぜこんなに割安なのか?それはスポンサー企業の財務力の差に違いないと思うからです。

リートはまさに財務力が命!
と言うわけです。

そんなスポンサー企業だったパシフィックホールディングス(8902)が破綻した事によって、日本レジデンシャル投資法人(8962)に新スポンサー企業が付けば、日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は適正価格になる事は予想できますね。

こんな動きがあってか、ここ数日の日本レジデンシャル投資法人(8962)のリート価格は破竹の勢いで上昇しているのです。

日本レジデンシャル投資法人(8962)

こんな上昇相場になっていますが・・・
それでも今のリート価格を考慮してもまだまだ割安と考えています。
ただ買うタイミングは少し様子を見たい所ですね。

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この記事へのコメント
せっかくの話に水を差すようで難ですが、今日物件の売却のIRが出てました。2億もの損を出してです。

http://www.nric.co.jp/site/file/tmp-ZyXFw.pdf

大介さんはこのような資産価値の下落リスクはどのようにお考えですか?
Posted by kacky at 2009年03月26日 02:04
>kackyさん

なるほど、そんなIRが・・・
う〜ん、ただ全体の保有物件規模や営業収益から考えたら影響は大きくないと思います。

全体の物件取得額3065億ですので・・・
これもまた時価にしたらそれなりに評価損を抱えている事は予想できます。

またこのIRでの評価はマーケットがするのでどう価格に影響するかどうかはわかりません。

今は短期的にはリート価格が下落してもおかしくないですが、基本的には新スポンサー見直しでのリート価格の上昇が見込めると思いますので、大筋は明るいと思っています。
Posted by 大家大介 at 2009年03月26日 02:48
住宅関連ではスター・マイカとかけっこう良いかも・・・。
Posted by こっぽー at 2009年03月31日 23:59
わざわざコメントまで頂きありがとうございました。長期的によい展望となるといいですね。
Posted by kacky at 2009年04月02日 20:58
参考になりました。私もホルダーです。
AERA最新号に掲載されましたが、4月21日に新スポンサーの入札があり6社が名乗りを上げたそうです。おそらく連休明けから数週間以内に発表だと思います。今月末決算で、権利付きの最終売買は25日ですので、連休明けから大幅に上げてゆくものと信じています。
Posted by いくどん at 2009年05月05日 17:23
>いくどんさん

AERAに出ていましたか^^
知りませんでした。ありがとうございます。読んでみますね。

う〜む、どんどん上がっていますね。
今月は権利日までかなりよい動きになりそうです。
Posted by 大家大介 at 2009年05月07日 13:34
今朝の日経に出ました!とうとうこの日が来ましたね!
国内企業4社(三菱地所、野村不動産、伊藤忠商事ほか)に絞られたそうです。ありがとうございました!!!

Posted by いくどん at 2009年05月09日 08:59
お久しぶりです。この数日乱高下してますね。私はこことは全く関係ありませんが、
純粋なホルダーです。昨日、会合の席で面白い情報を得ました。
多くの方はS選定は4/21の入札日以降に行われたとお思いでしょうが事実は違う。
3月下旬以降に数社と度重なる協議と周到な根回しを経て絞り込みを完了。
もし入札時点で多数の支援案が出たなら、個々に精査するだけで更に最低1か月は
かかる。新聞報道にもあったが、数社、それも優先交渉権を得たのはただ1社。
背景には、既知の国交省の官民ファンドへの郵貯資金投入案とは別に、財務省と
金融庁がこの4月から解釈不明だった「J-REIT合併」に関する課税条件を明らかに
したことに深く関係しているのだ。
J-REITは一般企業と違い、利益の9割超を配当して投資家に還元することを条件に
法人税を免除されている。また、この合併の最大のネックとなっていたことは
「合併交付金」の取扱いだった。吸収合併されるREITの投資家に買収側が支払う
ものだが、財務省はこの4月から交付金を配当金として扱うこととしたんです。
これは未だあまり知られていない事実です!
更に合併時に発生した利益の処理方法も障害でした。相場が低迷する不振REIT
には所有する土地建物の合計額より時価総額が安くなっている場合も少なくない。
税法上その差額が買収する側の利益と見なされると、会計上の利益であって手許に
現金が入る訳でも無いのに配当として投資家に支払う必要が生じ、手持ち物件を
売却するなどして穴埋めする必要に迫られます。これらの理由で我が国ではREITの
合併実績はありませんでした。これらの制度は事実上の合併阻止で、財務省は新
たに会計上この利益を配当として含めずに計上して良いと初めて認めたのです。
結果、不必要な資産売却をせずに合併が可能となり、このことは合併可能性を
模索する運営会社と優先交渉権獲得者にとって「最優先」事項となったと言う
のが真相のようです。合併後のREITに付加価値をつける努力を水面下で静かに
行ってるとの事のようです。


Posted by いくどん8962 at 2009年05月15日 23:10
いくどんさん
ご連絡ありがとうございます!大変貴重な情報ありがとうございます。日本レジは吹き上げましたね^^5月に配当があるので権利確定後はしばらく落ち着いた動きになるのでは?と思います。あとはリートよりも他の不動産関連銘柄への影響が気になります。

政府は不動産価格の下落に歯止めをかけようと、リートへの資金繰りを良くするために色んな政策を施行してきています。

このリートへの資金が不動産価格の下落の歯止めをかけていると思いますね。

となると、リートの次は不動産関連銘柄の反発は充分考えられます^^

超割安の健全不動産企業のリサーチをしていきたいですね。

Posted by 大家大介 at 2009年05月18日 21:03
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