不動産ファンド 当事者の告発を読みました。 リート(REIT)ではじめる投資信託・高配当・不動産投資術

不動産ファンド 当事者の告発を読みました。

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不動産スペシャリストの山本勇作氏が執筆した
不動産ファンド当事者の告発 不動産が危ない!」という本を読んでみました。



2007年11月30日に初版が出ている本となりますのでここ最近のリートの下落についてはもちろん述べられていません。

しかしながら著書の中で述べている所では、日本のリートの構造上の問題や不動産バブルの過程において、実際に不動産購入の決定はどのようにされていたのか?

という事の内部事情を暴露しており既に2007年11月30日に出版された時点においてJリートの危険性を説いています。

つまり相当などんぶり勘定での不動産購入がなされており、中にはクズ物件などの抱き合わせやごみ物件なども合わせての購入をさせるというバルクセール状態となっており収益にならない不動産までもリートの資金で購入がされていると言うものである。

また私募型不動産ファンド(金融機関などの機関投資家)で購入された物件の受け皿を公募型不動産ファンドのいわゆるJリートに購入させていると言う流れがあるという部分、またリートのオーナー企業による物件の受け皿としてリートを利用する流れがあったなど、Jリートにおいての問題点を指摘しています。

つまりオーナー企業は、高値でリートで物件を売りつけたいと言うのに対して、リート側としては安く物件を購入したいという利益相反がここにある。

この点について著者は非常に問題であるという事を指摘しています。

またこの問題も実際に最近では、クリードオフィス投資法人にたいして、オーナー企業のクリードが高値で不動産を購入させていたとして金融庁から行政処分がありましたね。

そしてリートにとって非常に重要なターニングポイントとなったのは、2007年9月末に施行された金融商品取引法がある事を述べています。

今まで不動産ファンドは法規制の枠外にあったものが、この法律の施行により不動産ファンドは「投資運用業」としての規制対象となった事の影響を指摘しています。

つまり今まで以上に適切な運用を行わなくてはならなくなり、法令順守が求められるようになったという事である。

結局、この不動産ファンドへの規制対象がいままで行われていた資金流入が止まってしまい自由の利かなくなったファンドからは資金が逆流していく事となる。

この結果、不動産は今まで以上に買われることはなくなり、不動産価格が下がっていく事になるだろう・・・

つまりはリート価格も当然ながら下がると指摘しています。

そしてこの動きと合わせて起きたのがサブプライムローンの問題も指摘しています。

この点も含めて不動産価格のまもなく崩壊すると述べていました。
2007年11月出版の段階においてです。

この結果どうなったかと言うと、今のリート価格の推移を見れば一目瞭然ですね。

指摘していた通りに不動産価格は暴落して、リート市場も暴落しています。

さてこの状況をみて、今リートに投資をするのが適切かどうか?
と言う所がポイントになってくると思います。

この点において私自身が考える所は、この現在の不動産市場の下落は、ある意味では日本政府が金融商品取引法を施行した事による一つの狙いだったのではないかと考えています。

つまり不動産価格の下落は、最初から描かれていたシナリオだったという事です。

言い換えれば、これは決まっていた事とそう思えてなりません。

そして今の不動産価格の下落があり、リート市場の下落に繋がっていると思ってます。

その不動産市場に対して、今政府はどうかと言うと・・・
不動産市場活性化をしようという動きに変わってきています。

不動産市場活性化の緊急対策を出したり、リートにおいても融資制度を検討するなど動きが見られます。

つまり、政府の狙い通りに不動産価格の下落をさせる事が出来たものの、今現時点の価格においては想定していた以上に下落が進んでしまった事による弊害を問題として捉えて逆に不動産価格を上昇させようとしているのでは?

と言う意図がある事は考えられなくはないと思ってます。

実際、これらの政府による不動産市場活性化の緊急対策の発表により、個別のリートもストップ高が5営業日も続くものも出てくるなど、政府の方針の発表以降においてリートへの株価の底堅さが顕著に見られる状況です。

東証REIT指数 3ヶ月チャート


ここ最近の3カ月のリート市場の動きですが、下値を切り上げて上値更新をする動き見せています。

今後は政府の動向も合わせてこのリート市場がどういう動きになっていくか引き続き注目したいと思います。

リートはこれからが面白いかもしれませんね。

ありがとうございます!リートファンドも面白そうですね!と思われた方は・・・
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この記事へのコメント
お疲れさまです。Jリートの仕組みをまだまだ分かっていないので参考にしたいと思いますが、今年の後半以降に出ている本があればほしいですね。なんとなく、この、半年くらいでまたJリートの見方が変わってきていそうな気がします。

(リーマン破綻を含め資金繰りも変わってきていそうな気がしています。。)
Posted by silencejoker at 2008年12月27日 23:27
>silencejokerさん

ご返信が遅くなりましたm(__)m
そうですね!最近のリートを見ていると日本政府のバックアップを感じながら、少しずつ反発してきている動きを感じます。

それと同時に今、リートの中でどんな事が起こっているか?この点においては最近のリートについて語る本があったらとても有難いですね。

またこのあたりも含めてブログで取り上げて行きたいと思っています。

では、今後とも宜しくお願いいたします。

Posted by 大家大介 at 2008年12月30日 12:15
はじめまして。

J-REITというか不動産業界は2007年に金融庁が行った銀行の貸し出しのリスク算定ルールを見直しが大きな要因なのかなと思っておりました。

でもこれも結局のところ、お役所主導という感じで意図的なものが感じられるといわれると否定できないです。

ただ、そのお役所側が規制緩和に乗り出したとなると相場環境が変わったのかもしれませんね。

私も今後のJ-REITの動きについて注視していきたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします
Posted by しおじゃけ at 2008年12月31日 10:12
>しおじゃけさん

新年あけましておめでとうございます^^
本年も宜しくお願いいたします。

今年はリートの動きに非常に注目しています。
おそらく政府のサポートで動いてくるような感じになりそうです。

政策リスクに頼る投資もなんだかなぁ・・・

って感じですが、割り切ってリートを見ていきます。
Posted by 大家大介 at 2009年01月01日 19:22
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